Согласно законодательству России, охранные зоны, использование которых ограничено, принадлежат к отдельной категории. Для юридических и физических лиц это довольно обременительно. В данной статье изложен алгоритм действий с точки зрения профессиональных юристов в том случае, если вашу территорию объявили охранной зоной.
Предварительно следует разобраться в том, какие типы участков предусмотрены законодательными нормами. Условно площадь можно разделить на несколько крупных категорий.
Зоны по охране природных объектов
На подобных территориях устанавливают особый режим эксплуатации. В данную категорию, как правило, попадают участки с различными водоемами, прибрежно-защитные пояса, а также государственные заказники, заповедники, национальные парки и т. д.
Подобные зоны ограждают объекты от негативного влияния. Неправомерное использование таких участков может повлечь за собой штраф, а если вам удалось застроить зону, то, скорее всего, сооружения будут снесены.
Зоны по охране памятников и сохранению естественного облика памятников природы
К данной категории относятся такие типы пространств:
- охраняемые природные ландшафты;
- с регулируемой застройкой, а также хозяйственной деятельностью;
- охранные зоны.
Чтобы сохранить культурные объекты, на территорию рядом с ними накладывают ограничения на хозяйственную деятельность. В подобных регионах также запрещено строительство. Это первоначально касается проектов, которые могут привести к изменению исторического ландшафта или архитектурного облика объекта.
Специальные инстанции могут самостоятельно выявить влияние незаконной стройки, а также после поступления жалобы от других организаций или людей. Если на территории действуют правила регулирования застройки, то для проведения строительства нужно получить разрешение у специальных органов. Как правило, это различные комитеты по охране природных, исторических и культурных памятников.
Зоны, обеспечивающие санитарно-эпидемиологические требования, установленные законами страны
К этой категории можно отнести территории:
- вокруг промышленных объектов;
- с первого по третий пояс санитарной зоны, где производится откачка питьевой воды.
Для того чтобы застроить подобные участки, необходимо получить разрешение главного регионального врача, отвечающего за санитарию. Если выясниться, что строительство комплекса приведет к ухудшению состояния воды, то возведение будет запрещено. Перечень ограничений устанавливает СаНПиН.
При этом запреты касаются не только строительства в данной зоне, также действуют ограничения относительно использования территорий. Например, приватизация земель, которые располагаются в первом и втором поясах, невозможна согласно положениям Земельного кодекса. На территориях, относящихся к промышленным объектам, запрещено размещение жилых домов и ведение деятельности, которая может негативно отразиться на самочувствии граждан.
Полный список ограничений размещен в СаНПиН. Когда же не удается понять, к какой зоне принадлежит земля, и, соответственно, какие запреты накладываются, следует обратиться к специалисту по земельным делам, прежде чем предпринимать какие-либо действия.
Зоны по охране линейных объектов для эксплуатации транспорта
В эту категорию входят различные участки, предназначенные для отвода железнодорожных путей и автомобильной дороги и т. д. На таких территориях установлены специальные режимы ведения хозяйственной деятельности. Как правило, ограничения накладываются на любое строительство и эксплуатацию объектов, которые непосредственно не связаны с первичным предназначением.
Более полный список подобных зон, а также правила их использования прописаны в соответствующих положениях Федерального закона, который касается дорожной деятельности. Однако не стоит волноваться, если участок был получен до ввода закона, его использования в том же виде не считается правонарушением.
Зоны по охране линейных промышленных, энергетических и объектов связи
Для того чтобы обеспечить стабильную работу газопроводов, теплосетей, линий электропередач, а также оптико-волоконных сетей и прочих объектов, создают специальную охранную зону. Поэтому если какая-либо деятельность может нарушить этот режим, она будет запрещена.
При использовании земель в этих зонах необходимо согласовывать любое строительство, особенно это касается земляных работ. Даже если участок частично попадает в данную категорию, то все равно необходимо получать разрешение на проведение каждого этапа. Часть, не входящая в состав, может застраиваться каким угодно образом.
Несомненно, строительство может привести к повреждению линий передач или трубопроводов. Иногда это даже чревато несчастными случаями. Поэтому без согласования строительство признается незаконным. Кроме того, следует учитывать, что сотрудники организаций, которые предоставляют данные услуги, всегда должны иметь свободный доступ к ним. Следовательно, плотная застройка невозможна.
Что делать, если купили участок в охранной зоне
Не стоит паниковать раньше времени, даже если территория проходит через нефте- или газопровод и т. д. Опытные юристы нашей компании помогут решить проблему оптимальным способом. Есть такие аспекты, которые позволят вам пользоваться землей:
- Иногда кадастровые инженеры совершают ошибку в определении границ охранной зоны. В таком случае нужно её доказать с помощью независимой кадастровой службы, что послужит причиной для корректировки.
- Даже если вы купили участок, который полностью или частично находится на охранной зоне, то право собственности все еще остается. Территория также не подлежит изъятию или приватизации.
- Кроме того, охранная зона не подразумевает полного запрета на строительство. Владелец при согласовании с надзорным органом или эксплуатирующей организацией может начать возведение какого-либо объекта. Однако на участок будут распространяться определенные ограничения.
- Если территория была приобретена и застроена ранее, чем она приобрела статус охранной зоны, то владелец может потребовать возмещения убытков. Как правило, подобные противоречия решаются в арбитражном суде по земельным спорам.
- Доказать свою правоту можно, если был нарушен порядок определения границ участка под охраной.
При помощи грамотного юриста можно добиться расширения своих возможностей, касающихся застройки участка, который попал под охранную зону. В крайнем случае вам удастся получить компенсацию от ответственной организации, что также является благоприятным исходом.
Что делать если садовый участок попал в охранную зону
Если выяснилось, что через садовый участок теперь проходят газо-, нефтепроводы, ЛЭП или санитарная зона, то не стоит отчаиваться. Необходимо найти документальное подтверждение того, что данная территория изначально была предназначена для садоводческих работ. Этому также поспособствует поиск бумаг, в которых указаны годы строительства вашего участка и промышленного предприятия.
Если найдется подтверждение того, что садовая территория была основана ранее, то у вас есть шанс оспорить установление охранной зоны через суд. Следует своевременно обратиться к профильному юристу, чтобы отстоять свою недвижимость в суде. В противном случае здание может быть снесено.
Также при покупке участка или недвижимости стоит руководствоваться некоторыми правилами. Перед заключением сделки обязательно просмотрите публичную кадастровую карту или закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости о статусе земли. Однако отсутствие информации в этих базах не всегда означает, что зона не принадлежит к категории охранной. Чтобы исключить такую вероятность, обратитесь в районный архитектурный отдел, где вам точно сообщат о межевании интересующей вас территории.
Кроме того, если собственник земли при продаже утаил ее статус, то с него будет взыскана компенсация.